Доходите от наем са сред най-често срещаните допълнителни доходи за физическите лица, но същевременно са и едни от най-често грешно декларираните. Много хора смятат, че след като наемът е „частен“, той не подлежи на деклариране, други разчитат, че щом наемателят е фирма, задължението отпада. В действителност законът е ясен – доходите от наем подлежат на деклариране пред НАП, независимо дали наемателят е физическо или юридическо лице.
В тази статия 25 раздела
Какво се счита за доход от наем
Доход от наем е всеки доход, получен от предоставяне за ползване на имущество срещу възнаграждение. Най-често това са:
- наем на апартамент, къща или стая
- наем на гараж или паркомясто
- наем на офис, магазин или склад
- наем на земеделска земя или друг терен
- наем на движимо имущество (в определени случаи)
Няма значение дали договорът е писмен или устен – ако реално получаваш пари за наем, това е облагаем доход.
Кой е длъжен да декларира доходите от наем
Задължението за деклариране зависи от това кой е наемодателят и кой е наемателят.
Физическо лице, което отдава имот под наем
Ако си физическо лице и отдаваш имот под наем, ти си длъжен да декларираш този доход, независимо дали наемателят е друго физическо лице или фирма.
Когато наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице
В този случай има особеност при авансовия данък, но декларирането в годишната декларация винаги остава задължение на наемодателя.
Какъв данък се дължи върху доходите от наем
Доходите от наем се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа по ЗДДФЛ.
Нормативно признати разходи
Законът позволява автоматично приспадане на 10% нормативно признати разходи. Това означава, че:
- ако получиш 10 000 лв. наем за годината
- 10% (1 000 лв.) се признават като разход
- данъчната основа става 9 000 лв.
Не се изискват документи за тези разходи – те се признават по право.
Размер на данъка
Данъкът е 10% върху данъчната основа след приспадане на нормативните разходи.
Авансов данък при доходи от наем
Много обърквания възникват именно при авансовия данък.
Когато наемателят е физическо лице
Ако отдаваш имот на друго физическо лице, ти сам изчисляваш и внасяш авансовия данък.
Авансовият данък:
- се дължи на тримесечие
- внася се до края на месеца, следващ тримесечието
- не се внася за четвъртото тримесечие
Когато наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице
В този случай авансовият данък се удържа и внася от наемателя, а не от теб.
Важно:
- това не те освобождава от годишно деклариране
- в годишната декларация посочваш удържания данък
Кога се подава годишната данъчна декларация
Доходите от наем се декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Срокът за подаване е до 30 април на годината, следваща годината на получаване на доходите.
Кое приложение се попълва за доходи от наем
Доходите от наем се декларират в Приложение за доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество.
В приложението се попълват:
- брутният размер на получения наем
- нормативно признатите разходи
- данъчната основа
- удържаният или внесен авансов данък
Как да попълниш декларацията стъпка по стъпка
Стъпка 1: Събери информация за доходите
Преди попълване е добре да имаш:
- общия размер на получените наеми за годината
- данни дали е удържан авансов данък
- договор за наем (за собствена проверка)
Стъпка 2: Влез в електронните услуги на НАП
Най-удобният начин е онлайн – с ПИК или електронен подпис.
Стъпка 3: Избери декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ
Системата ще ти предложи основния формуляр и приложенията.
Стъпка 4: Попълни приложението за доходи от наем
Въвеждаш:
- брутния доход
- нормативните разходи (системата често ги изчислява автоматично)
- данъчната основа
- удържания или платен авансов данък
Стъпка 5: Провери изчисленията
Онлайн системата автоматично изчислява дължимия годишен данък или надвнесената сума.
Стъпка 6: Подай декларацията
След подаване ще получиш входящ номер – запази го.
Как се плаща данъкът върху доходите от наем
Ако след годишното изравняване има дължим данък, той се плаща до 30 април.
Плащането може да стане:
- по банков път
- чрез онлайн банкиране
- на каса в банка
Изключително важно е да използваш правилния код за вид плащане.
Какво се случва, ако данъкът е надвнесен
Ако през годината е удържан повече авансов данък (например от фирма-наемател), в годишната декларация може да излезе надвнесена сума.
В този случай можеш да:
- поискаш възстановяване
- поискаш прихващане с други задължения
Задължителна ли е регистрация по ДДС при наем
Самото отдаване под наем не означава автоматично регистрация по ДДС.
Регистрация по ДДС може да се наложи при:
- достигане на оборот над регистрационния праг
- наем на нежилищни имоти при определени условия
Това е специфична тема и изисква отделен анализ.
Най-честите грешки при деклариране на доходи от наем
- неподадена годишна декларация
- деклариране само на част от дохода
- грешно попълнено приложение
- непосочен удържан авансов данък
- объркване кой внася авансовия данък
Санкции при недеклариране на доходи от наем
Недекларирането или неправилното деклариране може да доведе до:
- глоба
- начисляване на лихви
- ревизия от НАП
В много случаи НАП установява доходи от наем чрез проверки, сигнали или съпоставяне на данни.
Колко често е добре да следиш задълженията си
Добра практика е:
- да следиш авансовите плащания през годината
- да провериш задълженията си преди подаване на декларацията
- да направиш проверка след плащане
Декларирането на доходи от наем към НАП не е сложно, ако се следва ясна логика: определяш дохода, приспадаш нормативните разходи, изчисляваш данъка и го декларираш в правилното приложение на годишната данъчна декларация. Най-важното е да знаеш кой внася авансовия данък и да не пропускаш крайния срок.
С навременно деклариране и коректно попълване избягваш глоби, лихви и излишни проблеми, а процесът става напълно управляем, дори без счетоводител.